昆山俩房产项目降价被罚背后：“限跌”举措旨在稳定购房者预期|精彩看点
“五一”假期刚过，不少人还在讨论假期促销过后房价是否会上涨等话题，一则因“开发商擅自大幅度降价销售”被苏州昆山相关部门处罚的消息受到各方关注。5月8日，记者从江苏省昆山市人民政府相关科室核实到，昆山市住房和城乡建设局（以下简称“昆山住建局”）确实出具了关于处罚两家房地产企业擅自大幅度降价销售商品房的文件。
对此，相关业内人士表示，昆山住建局暂时关闭项目网签备案，并责令其整改，主要为稳定房价、稳定购房者预期；开发商应当严格按照申报价格对外销售，降价可以，但如果比备案价低太多就会违反规定。
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当地政府工作人员：市住建局确实发布处罚通报
近日，苏州昆山住建局在微信群发布一则通报文件显示，昆山嘉宝网尚置业有限公司（以下简称“昆山嘉宝网尚公司”）在其开发建设的梦之悦花园项目、昆山长泰置业有限公司（以下简称“昆山长泰公司”）在其开发建设的尚滨花园项目销售过程中，擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了社会不稳定因素。对于上述项目暂时关闭网签，待整改结束后予以开通，并已将其不良行为记入年度诚信档案。
为了核实此文件真实性，连日来，记者多次与昆山市住建局取得联系，该局办公室工作人员多次表示，关于上述处罚文件一事，需要联系具体处理此事的工作人员，但具体负责科室电话始终处于无人接听或占线状态。5月8日，昆山市人民政府相关工作人员向记者证实了上述文件的真实性，“经过了解，昆山市住建局确实发布了上述关于处罚两家房地产企业擅自大幅度降价销售商品房的文件，具体情况还需要进一步找主管部门了解。”
记者通过企查查平台查询获悉，其中被处罚的昆山长泰公司是苏州万科旗下的项目公司，苏州万科持股60%、广州广电房地产持股37.5%，开发项目正是万科尚滨花园。
此次通报文件中提到的另一项目梦之悦花园是由昆山嘉宝网尚公司开发。企查查平台显示，该项目公司由光大嘉宝（600622）股份有限公司100%持股，进一步股权穿透显示，背后主要股东为光大控股与上海嘉定区国资委。
业内：应按申报价格对外销售，售价低太多违规
当地知情人士也向记者透露：“上述两个项目开发商因大幅度降价被住建局处罚一事应该是真实的。处罚的原因不仅仅因为‘五一’期间推出特价房源，在平时的销售活动中也有降价现象。”
根据知情人士介绍，4月30日，万科尚滨花园项目（又名万科常春藤）推出了“特价房”，原单价1.8万元/平方米的89平方米三居室，“五一”特惠政策单价1.5万元/平方米，总价130万元，仅限“五一”期间5天时间。130万元特价房与3月的特价房相比，价格的确相差了30万-38万元不等（楼层差异）。
梦之悦花园推出优惠的时间更早，4月中旬，该项目就推出了7.3折优惠，多为建筑面积86-94平方米的房源，原销售单价约2.1万-2.2万元/平方米，折后为1.6万-1.8万元/平方米，一套房源总价最多可省50多万元。
那么，从法律方面来看，开发商是否能大幅度降低所售房源价格呢？
“降房价是很多人的呼声，但降价卖房也需要合法合规才可以。虽然现在的房价主要是市场在调节，但是开发商在销售的时候，依旧还要遵循商品房预售的相关规定，不能在房价预售备案后擅自大幅度降价。”北京金诉律师事务所主任王玉臣律师介绍，根据《商品房销售明码标价规定》，商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。所以，开发商应当严格按照申报价格对外销售，降价可以，但是如果比备案价低太多就会违反上述规定。
4月楼市量价下滑，限跌举措旨在稳定房价和预期
“从另一个角度来看，昆山部分项目开发商大幅降价遭到处罚折射出的是当地房地产冷清。”昆山当地多位业内人士介绍，今年第一季度，昆山楼市成交量还可以，但从第二季度开始，销量和价格都出现了下滑。
据克而瑞苏州房产测评统计，2023年1-4月份，昆山市商品住宅供应面积为60.74万平方米，同比增加60.77%；成交面积为84.64万平方米，同比增加9.35%。不过，从4月单月来看，昆山楼市供求两端呈下行趋势，商品住宅供应面积为12.22万平方米，环比减少52.17%；成交面积为20.09万平方米，环比减少34.87%。总体来说，进入4月份，在积压的需求集中释放后，昆山楼市成交逐渐回归平稳，整体楼市热度环比下降明显，且分化依旧，4月份成交主力依然集中在玉山镇主城板块。
而从价格方面来看，2023年4月昆山商品住宅的成交均价为23765元/平方米，同比上涨了25.76%，环比上涨了4.71%，上涨原因主要是受成交结构的影响，华润润樾庭、中建鹿鸣府、璀璨璟园等高端改善项目集中网签，带动了成交均价的上涨。
中指研究院市场研究总监陈文静介绍，“五一”期间，昆山部分项目加大营销力度，对项目进行较大幅度的降价促销，昆山住建局暂时关闭项目网签备案，并责令其整改，主要为稳定房价、稳定购房者预期。
陈文静进一步介绍，近两年，伴随着房地产市场的深度调整，多地出台了“限跌令”，近期随着市场情绪的回落，房企降价促销的意愿增强，短期不排除更多地区“稳房价”，强化维稳预期。据中指研究院不完全统计，去年5月-12月，近20市（县）出台政策，限制商品房成交价格的下跌幅度。
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